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香港樓市「拐角」是時候該出手了嗎?
来源:未知    作者:admin    发布时间:2022-06-23 01:50

  【文匯網訊】元朗兩大新盤29日由長實世宙打頭炮,採取低於同區十年樓齡樓價逾20%的開盤策略奏效,狂吸近萬票,開售的首批560伙單位首日沽約448伙,為今年下半年單日銷售最多樓盤。據統計,因臨近年底,發展商趕尾班車「跑數」,可望於12月開售的新盤3,231餘伙,加上11月已推盤的1,861伙貨尾,12月份可推一手樓達5,092伙。面對新盤供應巨浪,發展商都扭盡六壬推優惠搶客,送辣稅、平過二手已是指定動作,八成一按更成新賣點,相信更狠更絕的招數會陸續出現,這恐將加快樓價調整的速度。

  樓價近月反覆回軟,總結樓價調整7個星期至今,中原城市領先指數(CCL)累計跌幅達4.23%,CCL最新報140.27點,為31周新低,按周跌0.61%。分區方面,7周以來則以港島區跌幅最大,達6.16%,新界西跌幅最少,約3.08%,其餘九龍跌4.01%、新界東區跌3.47%。

  交投方面近月極為淡靜,近日美聯物業資料研究部發表報告,綜合土地註冊處註冊個案,11月首25日整體物業註冊量合共錄3,963宗,比起去年11月份6,457宗仍少約39%。預期本月數字最終約4,000宗水平,屆時將創25年來同期紀錄的次低,僅較2008年11月金融海嘯期間的3,786宗為高。

  翻查資料,今年第三季開始樓市氣氛轉差,住宅成交量與年中可說「天與地」,今年首7個月,每月整體註冊量由6,209至8,292宗,但8月份突然急跌至5,193宗,9月及10月分別為5,456宗及4,480宗,屬相當低的水平。

  而分開一二手交投去看,二手交投已連續多月於低位徘徊。美聯物業提供資料顯示,11月首25日二手住宅註冊量僅錄1,605宗,與10月同期1,546宗相若,惟預期本月二手註冊宗數將首度失守2千宗;新盤方面,本月首25日一手私樓註冊量錄930宗,較上月同期1,255宗減少約25.9%,惟相信全月數字仍可錄逾千宗。

  城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示,相對股票而言,始終物業是一項風險較低的投資,因此即使現時樓價明顯下跌,仍有不少港人會將資金投放樓市。但他本人不建議現時買樓,因為風險較高,後市下調的機會較大。

  他預料,hk263香港百彩网蓝月亮,明年樓價或下調10%至20%,因為樓市不明朗因素太多,例如美國加息、以及所造成的熱錢流走等,而一二手住宅市場於未來3、4個月,預料仍然會維持「一手旺、二手淡」的局面。

  大行中,要數瑞銀看法最淡,最近更發表報告預測本港樓價在2016年跌10%至15%,至2017年尾更有機會累跌30%。

  該行指,雖然美國加息一再延後,但內地及香港經濟不振令市民買樓意慾減少,已有發展商藉減價和提供高成數按揭來催谷買家入市。另方面,內地買家投資英、美物業有上升趨勢,並減少在港買樓,都不利本港樓價上升。

  各大分析一面倒唱淡樓市,個別大行更預測往後兩年樓價將跌三成。但你有你分析,民間智慧卻未必認同,近日多次街訪,發現缺乏資金的小市民依然投訴「樓太貴」,準備入市者則對負資產風險表示「冇有怕」,www.684567.com不約而同認為樓市大跌三成簡直是異想天開。

  從事零售業的王先生,今年行業蕭條,更是削弱他在港置業的信心。「人工追唔上樓價,以前做sales月入3萬,宜家市道差,得返一萬多。」

  眼見近月樓價漸漸向下走,有否重燃希望?「樓價唔樂觀係地產商唔樂觀,小市民依然買唔到。跌幾個percent無乜用,除非好似沙士個樓價,或者高返少少仲可以接受。」大行預測之後樓價或跌三成,王先生則自有看法:「跌三成機會好微,有好多內地人香港買樓,推高樓價。」

  甚至乎曾有一層樓轉手賺180萬元經驗的投資者,也認為現時樓價太貴,不宜買樓。「宜家有閒錢我都唔會入市,因為樓太貴。」關女士曾經持有5個物業,3、4年前趁樓市起飛賣了兩個單位,都甚有斬獲,但近年都沒有再購入新單位。

  坐擁3個物業的陳女士自90年代開始投資住宅,便提出一番理論:「住宅供應多都無用,香港人咁多,內地人又香港讀書,或者香港人返去娶老婆,明星都啦,一孩政策無埋仲得多人呀。」又指:「加息都講好多年囉,相信唔會一下子加好多,慢慢加,怕的話可以做定息。」

  她認為低息環境投資物業還是安全的,十幾厘息下炒樓就危險。「有朋友97年畀5%首期買400萬樓,仲要用股票賺的錢供樓,當然唔好,最後佢咪衰。」

  另一位打算幫仔女付首期上車的陳女士,也預期這幾年即使加息也不會加得好緊要,而且還有一招防守,就是首期畀多些。「我都奉勸人,畀到3成首期先好入市,唔係好易變負資產。」有「絕招」護身,陳女士認為現在入市風險不大。

  一心想換樓改善家人居住環境的徐先生,一於少理樓價跌不跌,向記者笑搖搖頭道:「自用無所謂啦。」而且和陳女士一樣,他表示按揭不會做太多,不擔心變負資產。

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